Asuntoteemalla jatketaan. Australiassa asuntorakentaminen on hyvin erilaista kuin Suomessa - en tarkoita niinkään materiaali- tai tyylipuolella, vaikka näissäkin on eroja Suomeen verrattuna. Vaan siinä, mitä rakennetaan ja minne, ja miten asioista päätetään. Huom, en ole perusteellisesti tutkinut asiaa, vaan teksti perustuu uutisiin ja omiin havaintoihini.
Australiassa on tällä hetkellä vakava vuokra-asuntopula. Miksi, ei ole oikein kellekään kunnolla selvää. Vapaita vuokra-asuntoja on koko maan tasolla niukasti ja etenkin täällä Länsi-Australiassa ja Perthissä vapaana on alle 1% kaikesta vuokra-asuntokannasta. Siitä huolimatta, että osa asunnoista on pakosti sellaisia, jotka a) eivät kelpaa oikein kellekään, tai b) ovat ylihinnoiteltuja. Omakin vuokra-asuntomme meni TUNNISSA mainostuksen aloituksesta, kun siis olimme ensin vaihtaneet välittäjää ja siivonneet kämpän edustuskuntoon edellisen vuokravälittäjän tunaroinnin jäljiltä.
Joitain syitä tarjonnan vähyyteen ovat korona-aika, asuntokupla ja julkisen asuntotuotannon olemattomuus. Korona-ajan rajasulku aiheutti sen, että moni ulkomailla oleskelevista noin miljoonasta aussista palasi kotiin, jolloin heille tarvittiin asuntoja, tai ottivat haltuunsa vuokralla olleet omistusasuntonsa. Asuntokupla eli asuntojen arvon kohtuuton nousu puolestaan on aiheuttanut sen, että asunnot nähdään erinomaisina sijoituskohteina, ja kynnelle kykenevät ostavat niitä pois esim. lyhytaikaiseen Airbnb-vuokraukseen, jolloin pitkäaikaisvuokralaiset jäävät nuolemaan näppejään. Australian asuntokannasta vain noin 4% on julkissektorin omistuksessa (kunnat, kaupungit, osavaltio, valtio), kun Suomessa osuus on muistaakseni 15% ja kaikesta asuntokannasta jopa kolmasosaa on jotenkin tuettu julkisesti rakennusaikana, esim. valtion ARAVA-lainoin. EU:n keskiarvo julkissektorin omistuksessa on välillä 10-30% maasta ja laskukaavasta riippuen (onko esim. hyväntekeväisyysjärjestön omistama kerrostalo julkisomisteinen, jos sitä pitkälti rahoittaa valtio?).
Enihou. Australiassa on 80-luvulta ollut voimissaan uusliberaali ajatusmalli, että asunto on palkinto, jonka onnistunut elämänhallinta eli palkkatöissä loistaminen ihmiselle tuottaa. Kun tienaa, on varaa, ja kaikkien tulisi omistaa oma kotinsa, mieluiten omakotitalo isolla tontilla ja uima-altaalla, the Australian dream. Suomessa puolestaan 80-luvulta lähtien nousi ajatusmalli, että asunto on perusihmisoikeus, ja kodittomuus on yhteiskunnallisesti niin iso ongelma, että sen ratkaisemiseksi on tehtävä kaikki voitava.
Tämä ei tarkoita, ettei Suomessa ole lainkaan kodittomia (kyllä on, etenkin piilokodittomia, eli toisten nurkissa/sohvilla asujia). Eikä myöskään tarkoita, että kaikki aussit omistavat omakotitalon, tai kotinsa ylipäätään asuntotyypistä riippumatta. Kyllä täälläkin asutaan kerrostaloissa ja vuokralla. Mutta. Auslandiassa - etenkin Länsi-Australiassa - on Suomeen verrattuna yllättävän nuiva suhtautuminen minkäänlaiseen kommuuniomistukseen, jollaiseksi myös kerrostaloasuminen tai asunto-osakeyhtiöt ylipäätään luetaan.
Kun Suomessa tarvitaan lisää asuntoja, tyypillinen tapa on, että kunta kaavoittaa uuden alueen jonkin olemassaolevan asuinalueen kupeeseen tai sisälle - joskus harvemmin myös kauas pelloille tai metsiin - ja käynnistetään aluesuunnittelukilpailu. Kilpailun voiton yksi ehto on, että alue on hyvin kytketty julkisliikenteeseen, eli alueelle tulee vähintään bussipysäkkejä, pääkaupunkiseudulla mahdollisesti myös metro- tai lähijuna-asema. Pyörätiet keskustaan/aluekeskukseen ovat myös keskeisiä ehtoja.
Kilpailun pohjalta valitaan yksi tai muutama rakennusyhtiö toteuttamaan kerrostalo- ja/tai rivarialue, ja rakennusyhtiöt usein myös jäävät kerrostalojen omistajiksi tai ne myydään kokonaisuuksina isoille firmoille kuten eläkeyhtiölle. Toki myös yksittäisiä asuntoja myydään, mutta Suomessa on erittäin tavallista, että kokonaisen kerrostalon omistaa ja sitä hallinnoi jokin yksittäinen taho, vaikkapa Helsingin kaupunki, tai yleishyödyllinen yhteisö. Länsi-Australiassa tätä ei tapahdu käytännössä lainkaan, ja jos tapahtuu, kerrostalon omistaa osavaltio, asunnot on suunnattu vähävaraisille ja sinne vuokralle pääsyyn on jopa kymmenen vuoden jonot.
Miten meilläpäin ratkaistaan asuntopulaa? Kunta kaavoittaa uuden alueen keskelle ei-mitään, koska siellä maa on halpaa. Alue myydään rakennusliikkeelle, joka puolestaan alkaa myydä yksittäisiä tontteja yksityisostajille. Osa ostajista on toisia rakennusliikkeitä, suurin osa tavallisia ihmisiä/perheitä. Jokainen ostaja on vastuussa oman talonsa rakennuksesta eli jokaisella työmaalla ahertaa eri firma. Julkisliikenteen tavoittavuus ei ole minkäänlaisessa asemassa suunnitteluvaiheissa eikä se ole myöskään myyntivaltti, sillä oletusarvoisesti jokaisella perheellä on kaksi autoa. Tätä mallia täällä myös ihannoidaan eli aina kun asuntopula nostaa päätään, vaaditaan lisää rakennusmaata ja lisää verohelpotuksia tai rakennusbonuksia/insentiivejä/ponsia ensikodin rakentajille.
Jälkimmäisen mallin ongelma on, että kaikki kilpailevat samaan aikaan samoista resursseista. Rakennusliikkeitä on rajallinen määrä, kuin myös niihin osaavia työntekijöitä. Tällä hetkellä omakotitalotyömaat Perthissä ovat kauttaaltaan viivästyneet jopa pari vuotta, räjähtäneen kysynnän takia, sekä koronarajasulunkin jälkioireena (Länsi-Australiaan ei ole päässyt töihin pariin vuoteen, ellei ole täältä kotoisin). Kun niitä vuokra-asuntoja ei saa, moni koittaa ostaa omaa talopakettia ja siitä seuraa sumppu. Pullonkaula aiheuttaa ongelmia kaikkialle, sillä nyt kun osavaltio yrittää epätoivoisesti paikata vuokra-asuntopulaa muutamilla hassuilla social housing- eli vähävaraisille tarkoitetuilla kerrostaloprojekteilla, niillekään ei löydy tekijöitä, koska kaikilla on jo tilauskirjat täynnä.
Kerrostalotyömaat Länsi-Australiassa toimivat samalla yksityistämis- ja granulaatioperiaatteella. Suomessa grynderi eli perustajaurakoitsija yleensä palkkaa kaikki tarvitsemansa ammattilaiset: betonivalajat, raudoittajat, laatoittajat, muurarit, kirvesmiehet, putkiasentajat, sähköasentajat jne. Täällä jokainen noista on alihankkija eli yksityinen yrittäjä, joka työskentelee sopimussuhteessa pääurakoitsijaan. Hankkeen aikataulutus ja valvonta on vaikeaa, koska alihankkijoilla on yhtä aikaa muitakin työmaita meneillään. Eli esim putkiasentaja saattaa olla viivästynyt muualla, jolloin työ viivästyy myös seuraavalla työmaalla, jne jne. Ja kun putkien veto viivästyy, ei voi valaa lattioita, viimeistellä seiniä jne jne. Loputon lumipalloefekti.
Kun ostimme off-the-plan-kerrostaloasuntomme, se valmistui melkein aikataulussa v. 2015, vain muutaman kuukauden myöhässä. Meidän asuntomme oli valmiina ensimmäisenä, ehkä siksi, että juputin asiasta viikoittain kiinteistönvälittäjälle, kun valmistumisen määräpäivä alunperin tuli ja meni. Olimme siis ensimmäiset asukkaat kerrostalossamme ja asuimme siellä yksin pari viikkoa. Kuitenkin meidänkin asuntomme viivästyi juuri siksi, että sähköasentaja ja keittiön välitilan taustalasin asentaja olivat kiireisiä muilla työmaillaan, ja taisipa siellä olla myös lattiapinnoittaja ja seinämaalarikin myöhässä. Lähes kaiken ulkoistaminen varmaan tuottaa palkkakulusäästöjä urakoitsijalle, mutta en oikein käsitä, miten nämä isot viivästymiset - nykyään tosiaan se pari vuotta per rakennusprojekti - voi olla hyvää säästöä oikein kellekään. Ei ainakaan omakotitalon ostaja-omistajalle.
Täällä on nyt alkanut näkyä enemmän äänenpainoja siitä, että jottain tarttis tehrä. Australian eduskuntavaalit ovat kolmen viikon päästä ja toinen isoista puolueista, haastaja Labor eli Työväenpuolue (kuin SDP), meni lupaamaan 40% equity schemen eli yhteisomistuskuvion, jossa valtio maksaa ja omistaa 40% asunnosta jos (vähävarainen) omistaja-asukas maksaa ja omistaa 60%. Yksityiskohtia en ole vielä nähnyt, mutta huonoimmillaan tilanne vain pahenee. Rakennusliikkeet todennäköisesti koittavat alkaa vedättää vielä rajumpaa hintaa, jos tietävät, että ostajalla on 40% ekstraa valtiolta (ellei sitten malliin sisäänrakenneta maksimihintoja ostoille). Eli edelleenkään ei suosita tai siirrytä vuokrakerrostalojen rakennusmalliin (täällä nimeltään build to rent), vaan koitetaan pumpata lisää puhtia jo valmiiksi ylikuumenneille omakotitalomarkkinoille.
Itärannikolla kaupunkirakenteen tiivistäminen on edennyt pidemmälle kuin täällä Perthissä, ihan tilanpuutteen ja varmaan moniäänisemmän ostajakunnan vuoksi. Perthissä sen sijaan tapellaan yhä jokaikisestä kerrostalosta, joka tulisi esim. lähiön rautatieaseman läheisyyteen eli suomalaisittain loogiseen paikkaan. Naapurustolla on tapana nousta takajaloilleen kaikesta kaksikerroksisen ylittävästä, koska perinteisesti kerrostalot on koettu moniongelmaisten vähävaraisten "sijoituspaikoiksi". Nykyään Perthin keskustassa ja muutamilla paraatipaikoilla kerrostalot usein ovat jopa luksus-retriittejä kattoterasseineen sekä kuntosali-, sauna-, uima-allas-, ja konferenssi/juhlatiloineen. Kuitenkin keskustan ulkopuolella kerrostaloja yleisesti kavahdetaan ja omakotitalon ja pihan omistamisen eetos on vahva.
Kestävyysnäkökulmasta Perthin malli ei voi enää kauaa elää ja hengittää, koska urban sprawl eli uusien lähiöiden hajauttaminen yhä kauemmas työssäkäyntialueista ja keskuksista ei voi jatkua loputtomiin. Ukrainan sodan vuoksi bensan hinta nousi täälläkin ennätyslukemiin ja valtion oli jo pakko leikata bensaveroa, koska monilta uhkasi lähteä työpaikka alta, kun töihin ei ole enää varaa ajaa. Nimenomaan ajaa, koska perthiläisistä kaksi kolmasosaa asuu julkisliikenteen saavuttamattomissa (!). Puhumattakaan siitä, miten paljon luontoa ja viilentävää puulatvustoa pitää jyrätä jokaisen uuden asuinalueen ja sinne johtavan monikaistatien alta. Naamapalmu.
No, mikään maa ei ole täydellinen ja kehittymisen varaa on kaikkialla. Haaveilen edelleen jonkinlaisesta hybridimaasta, jossa moni yhteiskunnan rakenteellinen kehitysaskel on Suomesta; ilmasto, palkkataso, ruokakulttuurikombo ja lapsiystävällisyys Australiasta; ja sosiaalinen elämä perheellisten illanviettoineen Espanjasta. Minne saarelle lähden sen perustamaan ja kuka tulee mukaan? :D
 |
| Perthin seudun Venetsia, Mandurah. Kanavanrantarakentamista ja omat venelaiturit. |