30.3.2022

Asunnonosto Australiassa - lainanhaku, tarjousprosessi, kaupanvahvistus

Asuntoteema jatkuu. Hyvät ystävämme miettivät ensiasunnon ostoa ja tuli siitä mieleen koota pientä käsikirjaa, mitä kaikkea pitää tietää ja tehdä, kun asuntokaupoille ryhtyy Australiassa. Täällä on jonkin verran osavaltiokohtaisia eroja, eli tämä paketti tarkalleen ottaen koskee vain Länsi-Australiaa, sivuten muita osavaltioita. Ihan kaikkea faktaa en muista tarkalleen, joten kannattaa tarkistaa asiat googlaamalla, jos asuntokauppa polttelee mielessä. 

Suomalaisen yllätti ihan ensinnä se, miten monta välikättä asuntokauppaan tarvitaan. "Tarvitaan" lainausmerkeissä. Täällä ei riitä, että kohtaajina ovat myyjä, ostaja ja välittäjä. Vaan normikauppaan on otettava mukaan myös settlement agent tai conveyancer eli kaupanvahvistaja, sekä building inspector eli kuntotarkastaja. Hyvin monilla on lisänä mortgage broker eli lainaneuvottelija, ja pankilla saattaa olla omia alihankkijoitaan vähän kaikkeen, siitä kohta lisää. Jokainen ekstrahenkilö veloittaa ekstraa, mikä pitää laskea mukaan lainakuluihin (tai omista säästöistä otettavaan pottiin).

Asuntokaupoille voi alkaa, jos on säästänyt vaadittavan depositin eli käsirahan, tällä hetkellä useimmat pankit vaativat 20% myyntihinnasta. Perthissä asuntojen keskihinta on n. $400 000 ja talojen $500 000, mutta huomattavasti kalliimpaakin on, alueen haluttavuudesta riippuen. Omasta kolmen makkarin talostamme maksoimme reilusti keskihintaa vähemmän $330 000, koska alue on Perthin edullisimpia working class- työläis/teollisuusaluestatuksestaan johtuen. Itse tykkään lähiöstämme, merenrantaan on 10min ajo, lähikauppaan ja juna-asemalle 5min kävely, suosikkipaikkaani kirjastoon kahviloineen 5min ajo, kaikkialla paljon puistoja ja vihreää. Se pelätty teollisuusalue (öljyn- ja metallienjalostamo) on useamman kilometrin päässä eli ei mitenkään näy arjessamme negatiivisesti. 

Koska meillä oli jo ennestään asuntolaina ja lisäksi olimme juuri viettäneet sapattivuoden poissa töistä, meillä ei ollut vaadittua 20% käsirahaa säästössä vaan saimmekohan kokoon ehkä 14%. Löysimme kuitenkin pankin, joka tällä summalla suostui lainaamaan, kunhan maksamme LMI:n eli lender´s mortgage insurancen, lainanantajan vakuutuksen. Siitä jouduimme pulittamaan $3500. Moni mieluiten säästää kunnes pääsee vaadittuun käsirahasummaan välttääkseen turhan kulun LMI:n. Se on siis puhtaasti lainanantajan turva, jos jättäisimme lainoja maksamatta. Emme itse siitä hyödy mitenkään - pankki pakkolunastaisi asuntomme, jos emme maksa oikein ja ajallaan. 

Kuitenkin laskimme, että meidän pitäisi säästää noin vuosi päästäksemme 20%:n summaan ja tänä aikana pitäisi kuitenkin maksaa vuokraa, eli jonkun toisen lainaa. Maksamalla $3500 säästimme noin $16 000 vuokrissa, eli parempi näinpäin. LMI riippuu kauppahinnasta ja lainaavasta pankista, ja se voi olla paljon enemmän tai hieman vähemmän kuin meidän maksamamme. Tarkista aina ennakkoon!

Muita lainan päälle tulevia kuluja ovat kaupanvahvistaja (mitä vain välillä $500-2000 kilpailutukseni perusteella), rakennustarkastaja ($200-500), asunnon hinta-arviointi ($220), lainan perustamiskulut ($250), pankin laki- ja hallintokulut ($900) eli parisen tonnia vähintään, pankista ja kilpailutuksista riippuen. Hinta-arvioinnin tekee lainaava pankki eli sitä ei voi pyytää mistään itsenäiseltä osapuolelta tai tehdä itse. Käytännössä he vertailevat pyyntihintaa toteutuneisiin kauppoihin alueella eli varmistavat, että pyytämäsi laina on linjassa asunnon todellisen arvon kanssa. 

Kun vetää ostohousuja jalkaan, kannattaa olla jo valmiiksi mietittynä, paljonko pystyy maksamaan - ja hankkia pankilta preapproval eli lainan esihyväksyntä. Kuulemma kaupat saattavat usein tyssähtää siihen, jos ostajalla ei ole esihyväksyntää, koska lainaprosessi saattaa viedä parikin kuukautta. Ja myyjä usein mieluummin valitsee ostajan, jolla on jo pankki puolellaan ja lupaus paperilla, että riittävä summa rahaa on tulossa. Esihyväksyntä vaatii paperitöitä myös, mutta yhtä paljon kuin luottokortin hakeminen eli sen pystyy tekemään netitse tunteroisessa (jos siis on esim. omat palkkatulot/tilinauhat valmiina, ja kotitalouden kuukausibudjetti toteutuneisiin kuluihin perustuen laadittuna). 

No mistä löytää oikean pankin? Aussit keskimäärin eivät halua/jaksa/uskalla itse etsiä ja kilpailuttaa, vaan luottavat asiantuntijaan eli lainaneuvottelijaan (mortgage broker). Neuvottelija on itsenäinen osapuoli, jonka tulisi teoriassa esitellä sinulle parhaat lainat, tilanteeseesi sopivimmin. Itselläni on pelkästään huonoja kokemuksia brokereista pari sellaista tavattuani, enkä luota heidän itsenäisyyteensä tai puolueettomuuteensa ollenkaan. Broker saa palkkion siltä pankilta, jonka tuotteen myy, eli käytännössä heillä on tietty valikoima tuotteita tietystä sopimuspankeista. Esittelemättä saattavat jäädä paljon parempia diilejä tarjoavat second tier - eli "toisen kerroksen" pankit/lainalaitokset, kuten luotto-osuuskunnat (credit union) ja nettipankit (online only banks).

Meillä on seitsemän vuoden aikana ollut laina neljästä eri pankista ja vaikka kilpailutus vie aikaa ja lainanantajan vaihto maksaa, kilpailuttamalla olemme säästäneet korkomenoissa ja lainanhoitokuluissa. Näistä kaksi on ollut luotto-osuuskuntia, yksi nettipankki, ja yksi ihan normipankki (tämänhetkinen lainaajamme). Oman kokemukseni perusteella olen huomannut, että isoilla tunnetuimmilla pankeilla ei koskaan ole parhaat tarjoukset, koska he luottavat tunnettuuteensa ja siihen, että ihmiset eivät uskalla kokeilla pienempiä tarjoajia. Tottakai pitää olla järki mukana sellaisen kelkkaan hypätessään, mutta esim. nettipankit ovat aina jonkun ison tunnetun pankin alajaostoja tai siipitoimintaa. Jos eivät ole, älä lainaa sieltä. 

Kun esihyväksyntä on, voi alkaa shoppailla uutta kotia. Miten se tapahtuu? Ihan samoin kuin Suomessakin (oletan), eli käymällä näytöissä. Australiassa on kohtuuyleistä myydä asunto huutokaupalla, mutta tämä metodi on suosituin itärannikolla, enkä ole koskaan käynyt huutokaupassa täällä Perthissä. Tarjous asunnosta tulee tehdä paperilla ja yleensä välittäjällä on siihen nettilomake. Huom, Länsi-Australiassa tarjousta tehdessä pitää tietää, että se on sitova. Eli jos allekirjoitat paperin sanoen, että tarjoat $500 000 ja omistaja hyväksyy sen, puolimillinen pitää sitten kaivaa jostain ja maksaa, oikeuden uhalla. Tarjousta ei kannata tehdä huvikseen kokeilumielessä, eikä missään nimessä isommalla summalla kuin mihin laina ja käsiraha yhdessä riittävät. 

Useimmissa muissa osavaltioissa on cooling off period eli voit perua kaupan ilman syytä tietyn ajanjakson kuluessa, vaikka olisit allekirjoittanut tarjouspaperin. Tarkista aina oman osavaltiosi säännöt!

Tarjoukseen voi laittaa erilaisia ehtoja, esimerkiksi subject to finance eli ehtona on pankkilainan saanti, tai subject to sale eli ehtona on oman asunnon myynti. Tiivistäen, mitä vähemmän ehtoja tarjoukseen laitat, sitä todennäköisemmin tarjous hyväksytään (koska kauppa on mahdollisimman nopea ja suorasukainen). Toisaalta, ei ehtoja tai vähin ehdoin kauppa saattaa olla itsellesi haitallinen, jos jokin meneekin pieleen (esim kuntotarkastuksessa paljastuu jotain yllättävää). Eli vähimmäisehdoiksi tulisi / kannattaisi laittaa ainakin subject to finance and subject to satisfactory building inspection. Huom, älä ota tätä minään lakineuvona eli tutki asiaa tarkkaan itse ja/tai pyydä kaupanvahvistajaasi lukemaan tarjouspaperi läpi ennen sen lähettämistä.

Mistä tietää, mitä kannattaa tarjota? Tähän on yhtä monta mielipidettä kuin ostajaakin. Usein kiinteistövälityssivuilla on ohjehinta tai haarukka, eli esim. minimipyyntö $500 000 tai paras tarjous välillä $500 000 - 600 000. Järkevän haarukan pystyy arvioimaan tutkimalla myytyjen asuntojen tilastoja haluamaltasi alueelta. Tottakai ammattilaisostajat seuraavat hintakehitystä ylipäätään ja tietävät talouden merkeistä, milloin on hyvä tai huono aika ostaa. Itse ostimme ensimmäisen asuntomme hintapiikissä ja nykyisen kotimme kohtuustabiilina aikana (sillä alueella). Yleensähän koti on vähän pakko ostaa silloin kun se on pakko, eli harva meistä pystyy odottamaan vaikkapa 5-10 vuotta jotain parempaa hetkeä.

Minimipyyntöhinnan tarjoaminen ei tarkoita, että se tullaan hyväksymään, ja on vain pakko sävelkorvalla arvioida, onko paras ratkaisu tarjota hieman alle vai ylle vai tasan. Suositut kohteet menevät Perthissä erittäin nopeasti eli jopa ennen virallista markkinoille tuloa tai ensimmäisestä näytöstä. Välittäjän kanssa on ok neuvotella, kunhan muistaa, että tämän tavoite on maksimoida voitto. Eli ei kannata missään nimessä paljastaa, että ensimmäinen tarjouksesi on vaikkapa $20 000 vähemmän kuin mihin oikeasti pystyt. Kiinteistöostoista on miljoonia kirjoja, nettisivuja ja YouTube-videoita, joissa minua pätevämmät ihmiset jakavat vinkkejä, eli niitä kannattaa hieman opiskella ennen neuvottelutuokioita. 

Kun tarjouksesi on hyväksytty, alkaa hektinen paperityö pankin kanssa. Heille pitää toimittaa suunnilleen kaikki tieto kaikesta rahaliikenteestäsi, eli tulot, menot, lainat, luottokortit, huolto/elatusvastuut jne. Tällaiset paperit kannattaa tutkailla valmiiksi ennakkoon. Yleensä pankki haluaa nähdä ne kolmen viime kuukauden ajalta. Monet noista on pitänyt toimittaa jo esihyväksyntää hakiessa, mutta lainan kohdalla kaikki pitää todnäk päivittää. Koska Australiassa ei tunneta sotua tai henkilönumeroa, pelataan myös pistebingo eli sinun tulee eri dokumentein todistaa olevasi kuka väität olevasi. Joskus voi mennä pankkiin paikan päälle näyttämään esimerkiksi passin, ajokortin ja Medicare- eli Kelakortin. Joskus pitää järjestää tunnistautuminen muuten. Esim meidän tapauksessamme meidän piti tilata kotiin "Uber"-tunnistus eli olikohan Fedexin heppu, joka tutki korttimme, otti meistä kuvat ja pyysi allekirjoituksen tietokantaan. Tämä oli mielestäni päätöntä, koska olisimme voineet ajaa pankkiin 5min tunnistautumaan. Mutta heillä oli tällainen välikäsisopimus, maan tavan mukaan. 

Pankki, välittäjä ja kaupanvahvistaja sopivat keskenään settlement daten eli kaupanvahvistus/kiinteistönsiirtopäivän. Se on yleensä 1-2kk tarjouksen hyväksymisestä, ellei ole erikseen sovittu pidempää aikaa vaikkapa oman talosi myyntiä odottaen. Tuona päivänä raha liikkuu ostajalta myyjälle ja kauppakirjat siirretään nimiisi. Vahvistuspäivän takaaminen on nyt kaikkein tärkein prioriteettisi, koska jos se viivästyy jonkun paperibyrokratialeiman puuttumisen takia, joudut maksamaan sakkoja ja kauppa saatetaan jopa purkaa. 

Täällä on uutisissa ollut tapauksia, joissa ostajat ovat menettäneet koko käsirahan, kun kauppa ei ollutkaan vahvistuspäivänä mahdollinen esimerkiksi pankin virheen tai oman tahattoman viivyttelyn takia. Eri osavaltioissa on eri säännöt, eli joissain tulee "vain" sakkoa (pankin lakiteknisiä maksuja), joissain voi tosiaan koko käsiraha vuotaa ostajalta myyjälle rangaistuksena kaupanviivytyksestä, ja kauppa voi raueta. Eli on ERITTÄIN tärkeää tietää, mikä seuraamus vahvistuspäivän viivästymisestä on ja miten voit taata vahvistuksen onnistumisen. 

Kun vahvistuspäivä onnistuneesti koittaa ja kauppa viimeistellään, kiinteistö siirtyy virallisesti nimiisi kiinteistörekisterissä (Länsi-Australiassa nimeltään Landgate). Huom, jos ostat kiinteistön yhdessä toisen kanssa (esim puoliso), teidän on pitänyt jo aiemmin päättää, onko järkevää liittää kumpikin titleen eli kiinteistönomistuskirjaan, vai onko se vain toisen nimissä. Puolison lisääminen jälkikäteen papereihin on kallista, kun taas lainanhakuaikaan se ei lisää kuluja. 

Edut ja haitat kummastakin päätöksestä kannattaa tutkia tarkkaan. Joissain osavaltioissa voi olla mahdollista saada first home owner´s grant eli ensiasunnon ostajan avustussumma kummallekin, jos esim yksi omistaa 70% yhdestä kiinteistöstä, toinen 30%, ja seuraavassa ostoksessa omistajuus on toisinpäin. Näistä kannattaa puhua jälleen yhden välikäden eli accountantin, kirjanpitäjän kanssa, jollainen lähes kaikilla ausseilla on, jos heillä on yhtään omistuksia. Toisaalta, joissain osavaltioissa voi eron sattuessa olla todella vaikeaa saada omaa puolikastaan kiinteistöstä, jos oma nimi ei ole titlessä eli jättäytymällä pois omistuskirjasta saattaa pahimmassa tapauksessa jäädä puille paljaille, jos suhde ajautuu karikolle (teoriassa kaikki omaisuus jaetaan avioerossa puoliksi, kuitenkin käytännössä omistava osapuoli pystyy piilottamaan omaisuutta exältä). Näistä en tässä ryhdy neuvomaan, kunhan mainitsen tiedottamisen nimissä. 

Kaupanvahvistuspäivä on normaalisti myös se päivä, jolloin saat asunnon avaimet ja usein myös lahjan (klassisesti suklaata ja skumppapullon) välittäjältä, ja saat muuttaa sisään. Onnea kaupoista! 

Perthin keskustaa.

Hauska sammakkoperhe muuten vaan. Loma-Airbnb:n seinässä.

Lomaselfie, melkein onnistui!

2 kommenttia:

  1. Olipa mielenkiintoista! Itse hiljattain ostin ensiasuntoni suoraan yksityisihmiseltä ilman välittäjää eli pelkkä pankkivirkailija riitti. Ja jännittäväähän se oli, kun opiskelin kaiken itse. Onneksi meni kaikki hyvin, säästyi roimasti rahaa.

    Suomessakin kyllä muuten asuntomarkkinoilla ainakin Helsingissä tilanne että lainalupaus pitää ennen ostohousujen jalkaan laittamista olla olemassa ehdottomana tai muuten menee kaikki muut kuin ihme murjut ohi.

    Onko siellä muuten varainsiirtoveroa?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Jännä miten isoja eroja maiden välillä! Eli siellä pystyttiin karsimaan kaikki byrokratia.
      Täällä on varainsiirtovero stamp duty, unohdinkin kertoa siitä. Summa riippuu asunnon ostohinnasta ja ensiasunnon ostaja voi saada siitä alennusta tai jopa kokonaan vapautuksen, riippuen asunnon tyypistä. Täällä tällä hetkellä suositaan uudisrakentamista, eli jos alkaa rakentaa itse taloa tai ostaa off-the-plan asunnon eli kerrostaloasunnon, jota vasta aletaan rakentaa, voi saada tuon vapautuksen. Meille kertyi varainsiirtoveroa n. $10 000 omasta ostoksestamme.

      Poista

Kiitos kommentistasi!