14.8.2015

Kodin osto Australiassa

Nyt on prosessi paketissa, eli vajaan kahden vuoden odotus palkittu, asunto valmis, avaimet kädessä ja pakkaaminen vimmaisimillaan. Muutamme tänä viikonloppuna ja onneksi muuttomatkaa on vain korttelinväli. Olemme käyneet jo tiputtamassa muutaman kassilastin parina iltana, jotta viikonloppuna voidaan siirrellä isommat pakaasit ja huonekalut.

En ole ikinä ennen ostanut asuntoa/taloa, eli en osaa sanoa, miten paljon täkäläinen systeemi poikkeaa suomalaisesta. Mutta tälläviisiin se kuitenkin meni näin off-the-plan eli ennakkovaraus(?)ostona. Kun allekirjoitin kauppakirjan, rakennuksesta ei siis ollut olemassa muuta kuin kiiltäviä brosyyrikuvia, pohjakuva ja lista ominaisuuksista, mitä siellä tulee olemaan. Riskillä vaan lahjasika ja - hevonen säkissä, hampaita tarkistamatta, eli nimi alle ja deposit eli käsiraha myyjän trust fund - eli rahastotilille. Käsiraha odotteli nämä kaksi vuotta ko. tilillä panttina, ja keräsi tietämättäni korkoa, joka myös tilitettiin minulle (tai siis myyjälle loppupeleissä). Tämä oli kiva yllätys, koska säästin koron osuuden, $2500 lopullisesta ostohinnasta.

En suosittele off-the-plan-ostosta kellekään jännitykseen ja hermostukseen taipuvaiselle. Ja etenkin, jos ostoksen tekee ilman lakiapua, englanninkielen on sujuttava lakitekstien tulkkaamisen tasolle asti. Koska itse luen lakia päivittäin työkseni, uskalsin riskin ottaa. Mutta, kahden vuoden odotus ja pallottelu, tuleekohan siitä millainen tai edes minkäänlainen, ja sainko nyt rahoille vastinetta vai teinkö elämäni mokan, ei taatusti sovi kaikille. Monet varmasti myös haluavat ihan itse nähdä tilat, pinnat, huonejaot ym. ennen ostosta ja miettiä, minne mikäkin huonekalu sijoittuu ja miten rempataan. Itselläni tavoite oli saada mahdollisimman uusi (ei remppavaateita vuosiin/vuosikymmeniin) ja keskeisellä paikalla sijaitseva asunto, ja niitä ei Perthistä muuten löydä siedettävällä hinnalla kuin off-the-plan-riskin ottamalla.

E:llä ei ollut erityisempää mielipidettä asiaan, koska hän hullunrohkeasti luottavaisesti ajatteli, että minulla on asiaa kohtaan syvempää kiinnostusta ja tietoa, koska olin jo monta kuukautta googlannut tietoa off-the-plan asunnoista ja käynnistymässä olevista rakennushankkeista. Eli hänelle sopi, että meikäläinen melko yksikseen valitsee kodin.

Tein kohtuullisen määrän taustatyötä ennen päätöstä ja allekirjoitusta, koska kun nimi on paperissa, kauppakirja on sitova, eikä siitä pääse irti muuten kuin myymällä ostoksensa eteenpäin. Tutkin myyjän ja rakennuttajan mainetta, kävin katsomassa toista kerrostaloa, joka on saman rakennuttajan rakentama, ja syynäsin netistä kaikki sudenkuopat, joita prosessissa voisi vastaan tulla. Kaikenkaikkiaan tuntui, että uutta haluavalle, mutta kiireettömälle ostajalle asunto-osakkuus on riskittömämpi tapa rakennuttaa kuin omakotitalopaketin pystytys, koska jos rakennus ei ole neljässä vuodessa valmis, sopimus raukeaa, ja käsirahan (10% asunnon ostohinnasta) lisäksi mitään ei makseta ennakkoon: laina pitää ottaa ja potti maksaa vasta, kun asunto on todistettu asumisvalmiiksi rakennustarkastajan taholta. Eli jos on irrottaa tuo 10% sivuun muutamaksi vuodeksi eikä ole hoppu omaan, mitään taloudellisia paineita tästä ei kertynyt.

Kauppakirjat allekirjoitin omin päin, vaikka tässä(kin) vaiheessa voisi olla lakimies apuna, kuten monilla ausseilla on. Täkäläiset käyttävät myös paljon erilaisia broker'eita eli 'ammattineuvottelijoita', joiden tehtävä on ymmärtää raha-asiat ja vastuut asiakkaan puolesta, ja suositella parasta lainaa. Itse tapasin kaksi brokeria ennen lainaajapankin etsintää, mutta kumpikin vakuutti minut lähinnä epäpätevyydestään. Broker ei ole lakiasiantuntija eikä välttämättä edes finanssiasiantuntija, onpahan jonkun sortin sertifikaatti taskussa. Kumpikin tapaamani henkilö vähätteli lainasta koituvia kuluja asenteella "ei se siinä konkurssissa enää tunnu" ja tyrkytti suurempaa lainaa kuin tarvitaan: "et kai noin vähään tyydy, saisit tuplasti enemmän lainaa!"... *40 vuoden laina-ajalla*.

Koska brokerin tehtävä mielestäni on minimoida asiakkaan riskit ja kulut, en vakuuttunut, vaan etsin itse lainoittajan - en tiedä miten kutsua tällaista asuntolainoja myöntävää ei-pankkia (nimeltään State Custodians), koska en tiedä, voiko Suomessa ottaa asuntolainaa muualta kuin pankeilta. Heillä oli paras korkotarjous sekä pienimmät lainanhoitokulut. Lainan haku hoitui kätevästi netissä ja puhelimitse, ja kohtuullinen määrä paperityötä piti tehdä, mutta viisumin hankkineena mikään määrä paperityötä ei enää säikäytä. "Näinkö vähän, hahhhaahaha" on yleisin reaktioni nykyään kaikkeen byrokratiaan.

Lainanantajan lisäksi tarvitaan settlement agent eli kaupantekoagentti tai lakimies hoitamaan itse kiinteistöomistuksen siirto myyjältä ostajalle. Käsittääkseni ilmankin voisi operoida, mutta kaikki myyjät eivät suostu myymään, jos ostajalla ei ole settlement agenttia. Itselläni oli kauppakirjassa ehto, että kaupat eivät täyty ilman agenttia. Tämä ilmeisesti siksi, että agentin tehtävä on hoitaa kaikki paperityöt ajallaan ja varmistaa, että rahat ovat myyjän tilillä sovittuna päivänä. Jos hommia hoitelisi itsekseen, on olemassa riski, ettei osaa/muista pyytää kaikkia tarvittavia papereita kaikilta tarvittavilta tahoilta ja title transfer- päivä eli omistuskirjojen siirto myöhästyy.

Käsittääkseni Suomessa ei ole erikseen settlement agentteja, joka on siis kaupanteossa ulkopuolinen, kolmas osapuoli. Myyjän kiinteistövälittäjä kai hoitaa kaikki vaadittavat paperityöt Suomessa?

Paikallinen settlement agent löytyi myös netitse ja en koskaan edes henk.koht. tavannut agenttia, hoidin kaiken puhelimella ja sähköpostitse. Kaikki sujui jopa yllättävän hyvin ajallaan ja helposti. Agentti haalii kaupantekoon vaadittavia papereita ympäri pitäjää, mm. erilaisia dokumentteja ja todistuksia Landgate'lta eli maanmittausvirastolta, kiinteistöverotietoja, vesi- ja jätevesihinnaston, ym. Kaikista näistä pitää maksaa parista kympistä sataseen, mikä on mielestäni aika erikoista: julkiset virastot veloittavat mansikoita siitä, että ihminen kysyy, paljonko minun pitää teille tulevaisuudessa maksaa kiinteistönomistajana. En tiedä, onko tämä normikäytäntö myös Suomessa?

Agentti maksoi kaikkine kuluineen n. $1800 ja lainanantajan lakikulut olivat suunnilleen samat, jotka koituivat maksettavikseni.

Settlement day eli omistajuuden siirtopäivä ilmoitettiin minulle n. viikkoa ennen myyjän toimesta ja sitä seurasikin vimmaista toimintaa, että kaikki on tuolle päivälle valmiina. Settlement agent ja lainoittaja olivat muuten hoitaneet kaikki paperityöt viimeisen päälle, mutta: maksoimme käsirahan lisäksi toiset 10% kauppahinnasta omista säästöistä lainan sijasta, ja sain tietää lopullisen maksettavan summan (hakemamme lainasumma miinus kaikkien osapuolten kulut = mitä jää jäljelle, on maksettava osuutemme) vain kolme pankkipäivää ennen settlementtiä. Siitä seurasi vimmaista panikointia, miten saamme rahat kahdelta säästötililtä agentin tilille tiistaiksi, kun säästötileillä oli nostokatto $20 000 per pankkipäivä ja siirtoon saattaa mennä se 2-3 pankkipäivää hitaimmillaan.

Pienen kikkailun, säädön ja vääntämisen jälkeen saimme kuin saimmekin kaikki vaaditut rahat kasaan ja lähetettyä agentin tilille perjantai-iltapäivällä. Sain maanantai-iltana tiedon, että rahat ovat oikeassa paikassa ja tiistaina keskipäivällä koitti settlement. Saimme asunnon avaimet keskiviikkona ja muutto tosiaan tänä viikonloppuna, jännittäviä aikoja!
Tältä rakennuksen piti näyttää ja kyllä se hyvin lähelle tältä näyttääkin, miinus kasvit, jotka ovat vasta tulossa. Kuva (c) Limnios Property Group.

5 kommenttia:

  1. Onnea uudesta asunnosta! Hienoa että projekti sujui ilmeisesti kohtalaisen hyvin; näistä OTP (off-the-plan)-prosesseista kun kuuluu välillä jos minkälaista katastrofia. Toivottavasti rakennus ja koti osoittautuu toimivaksi ja viihtyisäksikin! Niin ja naapurit inhimillisiksi. Kuten Suomessa, suosittelen hankkiutumaan taloyhtiön aktiiviporukkaan mukaan - en tiedä onko siellä samanlaiset strata/taloyhtiö-kuviot kun täällä, mutta omistajana on syytä pitää huoli omista oikeuksistaan.

    VastaaPoista
  2. Vautsi! Huippua että saitte hommat pakettiin ja laitahhan kuvia siitä oikeasta talostakin. Näyttää tosi kivalta! Toivottavasti sattuu vielä mukavat naapurit... :-)

    VastaaPoista
  3. Kiitosta vaan!

    Sim, kaikki meni yllätyksittä, vaikka rakennus viivästyi n. 3kk luvatusta. Ei aiheuttanut suurta stressiä, koska viivästyksen näki jo alkuvaiheessa (rakennuslupa ei tullut ennakoidussa ajassa). Ja koska meidän ei tarvinnut maksaa mitään ennen avainten saantia, ei ahdistanut.

    Juu stratan hallitukseen pitää samantien liittyä. Toivottavasti homma rullaa, koska ikuinen riitely siitä ja tästä yhteisestä sähkö- ja siivouslaskusta ei houkuttele.

    Tane, jeespoks :)

    VastaaPoista
  4. Saako Suomen kansalainen ostaa asunnon Australiasta? Voinko saada pysyvän oleskeluvan ausseista jos investoin esimerkiksi 500000dollaria asuntoon jota vastaavasti vuokraan eteenpäin sielä?

    VastaaPoista
  5. Moikka Anonyymi, valitettavasti ei onnistu noin kätevästi ainakaan suorilta. Australiasta saa omistaa asunnon vain, jos on pysyvä tai puolipysyvä viisumi (Permanent residency tai esim 457-työviisumi). Investoijaviisumin voi saada, jos ryhtyy yrittäjäksi Australiassa ja investoi bisnekseensä miljoona dollaria, mutta en usko, että yrittäjyydeksi lasketaan asunnon vuokraaminen. Kannattaa tutkailla Immin sivuja ja viisumeita, en ole asiasta varma!

    VastaaPoista

Kiitos kommentistasi! Julkaisen sen heti tarkistuksen jälkeen!